La terre est une ressource cl\u00e9 et son attribution est une pr\u00e9occupation \u00e9conomique et politique vitale pour tous les groupes sociaux de l\u2019est urbain du Congo. La terre n’est pas seulement importante en tant que ressource mat\u00e9rielle ; elle est \u00e9galement int\u00e9gr\u00e9e dans de nombreux aspects de la vie sociale des r\u00e9sidents urbains du Congo. Il est donc crucial que la possession de la terre soit un facteur d\u00e9terminant du pouvoir dans le Congo urbain. L\u2019occupation et la possession de la terre sont d’importantes sources de prestige et d’estime de soi, et contribuent de mani\u00e8re non n\u00e9gligeable \u00e0 d\u00e9terminer la position sociale, \u00e9conomique et politique des gens dans la soci\u00e9t\u00e9. Les questions fonci\u00e8res sont donc li\u00e9es aux questions de propri\u00e9t\u00e9 au sens large et, en tant que telles, impliquent des relations de pouvoir social, \u00e9conomique et politique au sens le plus large (Hoffmann, Muzalia et Pouliot, 2019).<\/p>\n\n\n\n
\u00c0 quelques exceptions pr\u00e8s, les institutions de l’\u00c9tat congolais se caract\u00e9risent par un faible niveau de l\u00e9gitimit\u00e9, des p\u00e9nuries de ressources drastiques et des lacunes techniques. Malgr\u00e9 cela, les institutions \u00e9tatiques congolaises persistent et m\u00eame prolif\u00e8rent (Trefon, 2009).<\/p>\n\n\n\n
Dans une large mesure, les agents de l’\u00c9tat congolais sont capables de garder leurs institutions en tirant parti de leur position dans l’ordre social pour imposer diverses taxes, frais de service et amendes aux citoyens congolais (Eriksson Baaz et Olsson 2011 ; Eriksson Baaz et Verweijen 2013).<\/p>\n\n\n\n
Dans certaines institutions \u00e9tatiques de la R\u00e9publique D\u00e9mocratique du Congo en g\u00e9n\u00e9ral, et dans la province du Sud-Kivu en particulier, les assujettis sont soumis \u00e0 des exigences administratives en vue de l\u2019obtention des services demand\u00e9s. C\u2019est ainsi que la plupart sont oblig\u00e9s d\u2019\u00eatre parrain\u00e9 par les fonctionnaires \u00e9tatiques pour l\u2019obtention facile et rapide des services.<\/p>\n\n\n\n
Cependant, pour comprendre pourquoi de telles formes de gouvernance persistent au Congo, il est important de saisir pourquoi les agents de l’\u00c9tat op\u00e8rent de cette mani\u00e8re. Le simple fait de rejeter le syst\u00e8me comme corrompu ne fournit pas assez d\u2019explications. De m\u00eame, pr\u00e9tendre que ces agents sont simplement avides ne donne aucune explication non plus. Dans ce blog, j’essaie de montrer comment l’acc\u00e8s \u00e0 la terre est r\u00e9ellement r\u00e9gi en m’appuyant sur les recherches men\u00e9es dans la circonscription fonci\u00e8re Bukavu 1.<\/p>\n\n\n\n
Je ferai valoir que la raison principale de cette pratique est que les agents jouent un double r\u00f4le de \u00ab commissaires-fonctionnaires \u00bb. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, je soutiens que puisqu\u2019ils ne sont pas pay\u00e9s par les autorit\u00e9s de l’\u00c9tat congolais de mani\u00e8re conventionnelle, les agents de l\u2019\u00c9tat dans l’administration fonci\u00e8re \u00e0 Bukavu, tirent parti de leur position d’autorit\u00e9s de l\u2019\u00c9tat afin de vendre leurs services aux citoyens cherchant \u00e0 acc\u00e9der \u00e0 un terrain. C\u2019est-\u00e0-dire, qu\u2019ils sont autoris\u00e9s par leurs sup\u00e9rieurs de monnayer l’acc\u00e8s \u00e0 la terre \u00e0 des tiers.<\/p>\n\n\n\n
Je montre \u00e9galement que si cette pratique permet aux agents de l’\u00c9tat de gagner leur vie, elle cr\u00e9e aussi des conflits fonciers, car plusieurs fonctionnaires peuvent vendre l’acc\u00e8s \u00e0 la m\u00eame parcelle.<\/p>\n\n\n\n
1. Le dossier foncier : source principale de revenu<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pour acc\u00e9der \u00e0 la terre (document foncier), les usagers fonciers (assujettis) sont appel\u00e9s \u00e0 suivre une proc\u00e9dure. Celle-ci \u00e9tant longue et demandant la disponibilit\u00e9 des assujettis, les circonscriptions fonci\u00e8res de la province du Sud-Kivu avaient d\u00e9cid\u00e9 que tous les agents soient des \u00ab suiveurs des dossiers fonciers \u00bb. \u00c0 ce niveau, il sied de signaler que dans le syst\u00e8me, ils sont appel\u00e9s \u00e0 donner de l\u2019argent \u00e0 leurs sup\u00e9rieurs pour recevoir les services de leur part. Les dossiers fonciers deviennent alors la principale source de revenu des agents affect\u00e9s aux affaires fonci\u00e8res, une source des contentieux fonciers dans la ville de Bukavu et des conflits entre les agents.<\/p>\n\n\n\n C\u2019est ainsi que pour les agents, les dossiers fonciers ne sont plus juste des objets \u00e0 administrer. En fait, ils constituent un \u00ab business \u00bb, ou \u00ab affaire \u00bb, et donc un moyen de survie, d\u2019o\u00f9 la course derri\u00e8re les propri\u00e9taires des parcelles et immeubles n\u00e9cessitant les documents fonciers. Cela s\u2019explique par le slogan \u00ab dossier yangu \u00bb (mon dossier) dans les couloirs et les bureaux des affaires fonci\u00e8res. Voici ces propos illustratifs, de notre interlocuteur qui est rest\u00e9 anonyme : \u00ab Bien s\u00fbr ! \u2018Dossier yangu\u2019 est d\u2019ailleurs le soubassement de notre travail. Nous vivons gr\u00e2ce aux dossiers des usagers fonciers. Et donc, s\u2019il n\u2019y a pas des dossiers, nous mourons de faim parce que nous n\u2019avons vraiment pas une autre source de revenu dans notre service. Nous ne sommes pas pay\u00e9s par l\u2019Etat alors que nous avons des familles \u00e0 faire survivre, nous avons diff\u00e9rentes charges.<\/em><\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent, chaque agent court derri\u00e8re les dossiers fonciers (de ses amis, fr\u00e8res, connaissances) pour qu\u2019ensuite il puisse en gagner quelque chose. C\u2019est-\u00e0-dire que, les personnes n\u00e9cessitant le document foncier, doivent se rendre au bureau des titres immobiliers pour l\u2019ouverture du dossier et \u00e0 ce moment, l\u2019assujetti doit choisir un agent pour l\u2019aider \u00e0 suivre ce dossier. Ainsi, les agents sont de ce fait, des commer\u00e7ants en ce sens que les assujettis (usagers fonciers) donnent le montant demand\u00e9 au suiveur de dossier (agent). Voici les propos d\u2019un agent ayant renforc\u00e9 cette information : \u00ab Je suis un agent et je peux te demander cinq cents dollars pour avoir le certificat d\u2019enregistrement ; maintenant \u00e0 mon niveau, je sais comment g\u00e9rer cet argent pour r\u00e9pondre \u00e0 toutes les demandes administratives et financi\u00e8res (donner l\u2019argent dans tous les bureaux pour avoir tel document, telle signature ou sceau). Apr\u00e8s avoir tout fait, je te remets ton document et moi je gagne la commission, c\u2019est-\u00e0-dire que chaque agent trouve un certain b\u00e9n\u00e9fice en suivant le dossier. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n Bien que les agents agissent comme suiveurs des dossiers pour leur survie, il sied de signaler que c\u2019est une \u00ab irr\u00e9gularit\u00e9 r\u00e9guli\u00e8re \u00bb qui est approuv\u00e9e m\u00eame par la hi\u00e9rarchie des affaires fonci\u00e8res. Ceci parce qu\u2019ils ont pr\u00e9vu la rubrique \u00ab suiveur du dossier \u00bb dans les registres du domaine foncier. Se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 la l\u00e9gislation congolaise, il convient de signaler que La loi n\u2019autorise pas l\u2019agent \u00e0 se substituer en un pont de liaison entre les services et les demandeurs.<\/em> C\u2019est compte tenu de la politique de l\u2019employeur que les fonctionnaires se sentent oblig\u00e9s de se comporter comme des commissionnaires afin de b\u00e9n\u00e9ficier de la commission apr\u00e8s avoir rendu service aux usagers fonciers.La responsabilit\u00e9 revient aux hauts fonctionnaires de l\u2019\u00c9tat qui engagent le personnel malgr\u00e9 la difficult\u00e9 li\u00e9e \u00e0 leur prise en charge. C\u2019est-\u00e0-dire que les agents attendent la r\u00e9mun\u00e9ration de leur employeur, mais dans le cas o\u00f9 ce dernier se trouve incapable de les r\u00e9mun\u00e9rer, ils se sentent oblig\u00e9s de cr\u00e9er de nouvelles lignes directives en leur faveur. C\u2019est comme cela que les agents se substituent \u00e0 des commissionnaires au lieu de jouer leur r\u00f4le de simples facilitateurs.Il faut ajouter que le plus souvent, les agents transmettent une partie de leurs commissions \u00e0 leurs sup\u00e9rieurs. Cela n\u2019est pas une obligation pour tous les agents mais au cas o\u00f9 le sup\u00e9rieur le demande de son propre gr\u00e9, l\u2019agent ne peut que se soumettre. En cas de non-ex\u00e9cution de l\u2019ordre donn\u00e9 par le chef, le processus doit s\u2019arr\u00eater. D\u2019o\u00f9 les agents sont oblig\u00e9s d\u2019obtemp\u00e9rer aux ordres donn\u00e9s par leurs sup\u00e9rieurs hi\u00e9rarchiques. Cela, dans le but d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer ledit processus et gagner la commission telle quelle. <\/p>\n\n\n\n Source des conflits entre les agents affect\u00e9s aux affaires fonci\u00e8res<\/strong><\/p>\n\n\n\n Des conflits surviennent quand les agents font la course aux dossiers fonciers. C\u2019est souvent le cas, lorsque les usagers (n\u2019ayant pas fait de contact pr\u00e9alable) cherchent les agents pouvant suivre leurs dossiers. Quand les assujettis arrivent au bureau, deux ou trois agents peuvent les accueillir au m\u00eame moment. Bien qu\u2019il soit confus, l\u2019assujetti doit arriver \u00e0 conclure le march\u00e9 avec un agent de son choix. Le march\u00e9 \u00e9tant d\u00e9j\u00e0 attribu\u00e9 \u00e0 un employ\u00e9 alors qu\u2019au d\u00e9part ils \u00e9taient plus d\u2019un, le probl\u00e8me nait. Dans ce cas, les autres ayant rat\u00e9 le march\u00e9 se retournent contre leur coll\u00e8gue en vue de gagner \u00e0 tout prix le dossier. C\u2019est ainsi qu\u2019ils cherchent l\u2019assujetti afin de le convaincre pour qu\u2019il leur confie le suivi de son dossier au d\u00e9triment du premier agent. Cela fait naitre de multiples conflits entre les agents, lorsque le dossier foncier devient objet d\u2019une vente aux ench\u00e8res et aux plus \u00ab convaincants \u00bb, aux plus rus\u00e9s<\/p>\n\n\n\n Source des contentieux fonciers dans la ville de Bukavu<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les usagers n\u00e9cessitant les documents fonciers sont, dans une certaine mesure, oblig\u00e9s de contacter au moins un agent pouvant suivre et faciliter le processus. D\u2019apr\u00e8s les informations re\u00e7ues, il y a des agents qui sont en m\u00eame temps fraudeurs. \u00c9tant donn\u00e9 que plusieurs usagers ne maitrisent pas les agents, certains confient leurs dossiers aux fraudeurs. Ceux-ci fixent un montant relatif au travail demand\u00e9 par le propri\u00e9taire et se lancent ainsi au travail. Au lieu de suivre la proc\u00e9dure normale pour l\u2019obtention des documents, les agents fraudeurs vont \u00e0 \u00ab Nyamugo \u00bb (un quartier de la ville de Bukavu qualifi\u00e9 comme si\u00e8ge des fraudeurs). Apr\u00e8s un temps, tous les \u00e9l\u00e9ments du dossier sont pr\u00eats et remis au propri\u00e9taire. Ce dernier, en recevant le dossier de l\u2019agent, il est rassur\u00e9 que le dossier est authentique. L\u2019agent fraudeur peut alors, chercher d\u2019autres documents de base pour revendre la m\u00eame parcelle \u00e0 une autre personne. En le faisant, l\u2019agent gagne de l\u2019argent. Il peut alors ouvrir un dossier et suivre la proc\u00e9dure normale pour avoir des documents authentiques qu\u2019il remettra \u00e0 une deuxi\u00e8me personne. A partir de ce moment, une m\u00eame parcelle\/maison a d\u00e9sormais deux personnes se pr\u00e9tendant propri\u00e9taires. Ces deux personnes ont raison parce que chacune a achet\u00e9 la parcelle et d\u00e9tient un document. Quand le probl\u00e8me surgit entre ces deux pr\u00e9tendants propri\u00e9taires de la parcelle, la justice se rend compte qu\u2019il y a un d\u00e9tenteur des faux documents. Dans ce cas, la personne d\u00e9tenant les vrais documents (enregistr\u00e9s dans tous les registres des affaires fonci\u00e8res), est consid\u00e9r\u00e9e comme propri\u00e9taire et le d\u00e9tenteur des faux documents perd la parcelle.<\/p>\n\n\n\n Eu \u00e9gard \u00e0 ce qui pr\u00e9c\u00e8de, notre analyse pointe du doigt le fait que certaines pratiques de gouvernance fonci\u00e8re sont contraires \u00e0 ce qui est fix\u00e9 par le l\u00e9gislateur. Les agents qui devaient guider les usagers pour l\u2019obtention des documents deviennent les percepteurs d\u2019argent, de v\u00e9ritables \u00ab fonctionnaires-commissionnaires \u00bb \u2013 pour rendre le m\u00eame service. Les usagers qui doivent normalement suivre leurs dossiers, sont frein\u00e9s par la hi\u00e9rarchie de l\u2019administration fonci\u00e8re pour leurs propres int\u00e9r\u00eats. Les assujettis \u00e0 leur tour, ne se rendent malheureusement pas compte de cette pratique ill\u00e9gale dont ils sont victimes.<\/p>\n\n\n\n Pour lutter contre cette pratique ill\u00e9gale mais l\u00e9galis\u00e9e par l\u2019administration fonci\u00e8re, il serait n\u00e9cessaire que les autorit\u00e9s de l\u2019\u00c9tat prennent en compte leurs responsabilit\u00e9s. Cela implique le payement des fonctionnaires et le respect de la nomenclature pr\u00e9vue par le l\u00e9gislateur, pour l\u2019obtention des documents fonciers. Cependant, c’est plus facile \u00e0 dire qu’\u00e0 faire. Il y a beaucoup de bouches \u00e0 nourrir dans l’administration fonci\u00e8re, et pas assez de ressources via le syst\u00e8me de salaire r\u00e9gulier. Dans le m\u00eame temps, la terre a une valeur tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9e, qui semble n’augmenter qu’\u00e0 Bukavu et dans d’autres zones urbaines de l’est du Congo en raison de la sp\u00e9culation, de l’ins\u00e9curit\u00e9 rurale et de la croissance d\u00e9mographique. Cela signifie que les gens sont pr\u00eats \u00e0 payer un prix \u00e9lev\u00e9 pour obtenir des droits de propri\u00e9t\u00e9 pour leurs parcelles. Ils sont donc fortement incit\u00e9s \u00e0 rejoindre l’administration fonci\u00e8re qui abuse de ses pr\u00e9rogatives pour administrer l’acc\u00e8s \u00e0 la terre et les droits de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Alice Mugoli NALUNVA, chercheuse au GEC-SH<\/p>\n\n\n\n